典型案例一
对“一房二卖”出卖人的违约失信行为应予严厉惩戒
基本案情
2007年张某与A公司签订房屋买卖合同，张某从A公司处购买案涉房屋，支付全部购房款并办理网签。因A公司无法为张某办理房屋过户手续，张某拒绝收房，于2011年向法院提起诉讼，要求A公司办理房屋过户手续并按合同约定以购房款260万元为基数按日万分之三的标准赔偿其违约金损失。
诉讼期间，A公司又与李某签订房屋买卖合同，约定李某向A公司购买案涉房屋，未约定A公司为李某办理房屋过户手续。合同签订后李某分期向A公司支付了购房款并实际占有房屋。
法院在审理中依法追加李某为第三人，经审理认为，虽然按照合同约定以日万分之三为标准计算违约金部分高于张某实际损失，但A公司在张某起诉后仍与李某签订房屋买卖合同，明显系以不合法、不诚信手段排除张某的合法权利，存在明显恶意，同时其长期占用张某交纳的购房款及其产生的利息孳息而获利、致使张某长期不能使用案涉房屋产生损失，故关于违约金应对A公司予以惩罚性赔偿，因此判决A公司按照合同约定标准向张某赔偿违约金；李某与A公司签订的房屋买卖合同不要求所有权，不符合通常商品房买卖合同的普遍性特征，李某未尽合理注意义务，有排除他人合法权利的嫌疑，应认定李某签订合同占有房屋具有恶意，故其虽然占有房屋但其权利不应优于张某，据此判决A公司为张某办理房屋过户
典型意义
本案根据卖房人在诉讼期间仍“一房二卖”，其主观上具有极大的恶意性，以此按照合同约定的违约金数额判令卖房人予以赔偿，并未以实际损失为标准对违约金予以调整。该案的审理在进一步加大对卖房人违约失信行为惩处力度的同时，也对敢于铤而走险“一房二卖”的出卖人予以严厉警示。
典型案例二
买房人购房前应尽到谨慎注意义务
基本案情
2006年王某与何某签订房屋买卖合同，何某向王某购买案涉房屋，何某支付全部购房款并入住房屋至今，但未能办理房屋过户手续。2015年王某与中介公司工作人员张某签订房屋买卖合同，约定张某向王某购买案涉房屋，但未约定房屋交付时限、过户时限、违约责任等条款。后张某支付全部购房款，仅用时4天，王某即将房屋过户至张某名下。何某随后诉至法院，请求确认王某与张某签订的房屋买卖合同无效并将房屋过户予何某。
法院经审理认为，张某因其职业背景及交易经验，应对房屋买卖具有较强的专业素质，但就涉案房屋签订合同未约定房屋交付、过户时限、违约责任等重要条款，不符合一般房屋买卖交易过程，且何某一直占有房屋，张某是否实际看房存疑，未尽注意义务；同时，王某与张某从合同签订到完成过户，在无中介公司辅助下用时仅4天，说明双方意思与行为、交易目的及利益具有高度一致性，故应认定王某与张某系恶意串通签订合同损害何某的合法权益，据此判决双方合同无效，王某将房屋过户至何某名下。
典型意义
本案进一步明确了法院认定恶意串通的相关标准，即从买卖双方主观上具有恶意性、行为上具有串通性、动机目的上具有一致性等方面综合认定。故实践中，对于本不存在恶意的买房人而言，签订合同前，对签约主体、房屋权属等情况应进行详细调查，并亲自实地查验房屋，尤其对低于市场价格的房屋，应进一步审慎核查。
