在国家宏观调控、经济下行、新冠疫情等等各种因素叠加下，近两年房地产市场纷纷暴雷，工程烂尾现象层出不穷，对大多数背负着沉重房贷的购房者来说，房子烂尾既然已经成为既定事实，那么，重要的是，房屋烂尾后，房贷自己还要承担吗？
工程烂尾后房地产公司大概率不能返还收到的购房款，而此时，该风险的承担对象不外乎两个——银行自担或者购房者继续还款，针对这个问题，法学理论和实践已经有了非常多的讨论和成果产出，不管是支持购房者还款或者是支持风险应当由银行承担，双方都有许多理由。但比起理论，购房者最关心的还是：“我这个案子，法院大概率会怎么判”，今天我们就以一个典型案例来一窥最高院的态度。
简单回顾一下事情经过。2015年王忠诚与越州公司签订了《商品房预售合同》，之后，王忠诚与越州公司、建行青海分行签订了《借款合同》，并于同日和建行青海分行签订了《房地产抵押合同》。上述合同签订后，王忠诚支付了部分房款，剩余房款由建行青海分行支付给越州公司。后因房屋烂尾，越州公司迟迟不能交付房屋，王忠诚将越州公司、建行青海分行告上法庭，请求解除《购房合同》与《借款合同》、《房屋抵押合同》，并要求越州公司将收到的购房款分别返还给王忠诚和建行青海分行，一审法院支持了王忠诚的诉讼请求。但此时法院并没有直接表明王忠诚对房贷是否具有偿还义务，因为王忠诚是原告，根据不告不理原则，法院不能超出诉讼请求判决。判决做出后，建行青海分行不服，向最高人民法院提起上诉，要求判决继续履行《借款合同》和《房屋抵押合同》，并要求王忠诚对房贷承担返还义务，2017年，最高院针对此案作出二审判决，而该判决的说理部分也代表了此时最高院的态度。
建行青海分行的诉求有两个，第一个是请求继续履行两份合同，因为双方在合同中明确约定了即便《房屋预售合同》解除，双方仍应当继续履行上述合同。但此项诉求被最高院驳回了，理由是违反了《房屋买卖合同司法解释》第二十四条（新的解释调整为第二十条）：因房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。虽然这个诉求被法院驳回，但建行青海分行的第二个诉求才是双方争议和关注的焦点——请求法院判决由王忠诚对房贷承担还款义务。最终最高人民法院支持了建行青海分行的此项诉求，并在说理部分用较长篇幅进行了说明:
根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。
到此，王忠诚案暂时告一段落，而最高院的态度也基本被地方法院参照，比如（2020）浙0402民初7990号招商银行股份有限公司嘉兴南湖支行诉许余征、张宏云金融借贷合同纠纷案，法院判决许余征、张宏云在《商品房买卖合同》解除后，仍应当对房贷承担偿还义务：
许余征、张宏云主张贷款人只能向房屋出卖人永欣公司主张债权、许余征和张宏云不必继续还款以及要求招行南湖支行退还已还本息款项的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，该条款规定为“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，该条款规定的是房屋出卖人在此种情况下所应承担的义务，但从中不能直接反推出贷款人因此就丧失了依照与借款人的生效合同约定而要求借款人还款的权利，司法解释的此项规定与合同的规定并不矛盾，许余征、张宏云的相关主张缺乏依据。
可以看出，理由和最高院的基本一致，都是认为《房屋买卖合同司法解释》第二十五条（后调整为二十一条），虽然规定了借贷合同解除后，出卖人应当将收到的购房款分别返还给购房者和银行，但该条并没有免除购房者的还款义务，购房者是借贷合同的相对人，应承担还款责任。
2019年，最高人民法院受理了王忠诚的再审申请，2020年12月，最高院做出王忠诚案再审判决。在这份判决中，最高院的态度发生了重大改变，同样还是王忠诚是否应当承担还款责任这一焦点问题，最高院撤销了二审判决，认定王忠诚对借款不承担还款责任。
最高院的说理有三个层次：
第一是法律基础，最高院的判决依据仍然是《房屋买卖合同司法解释》第二十五条，不过这次最高院没有如二审判决对该条进一步展开论述，而是直接认定依据该条，应当由房屋出卖人对银行承担还款责任，王忠诚没有还款义务。
第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
第二，针对王忠诚和建行青海分行《借款合同》中约定的《预售合同》解除后，王忠诚仍应当承担还款义务这一条款，法院认定该条违反了《合同法》第四十条（现为《民法典》第四百九十七条）：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，认定该条款属于无效格式条款，对王忠诚没有没有约束力。
最后，最高院从基本原则出发，分析了双方的权利义务，并认定王忠诚等购房者在房屋烂尾后，既没有得到房屋，又要继续承担还款责任，而银行既享有对出卖人和买受人的债权，又享有抵押权，双方权利义务明显失衡，有违公平原则，因此不应当由王忠诚承担还款义务，以此平衡双方权利义务。
至此，王忠诚案画下了句号，最高院的转变也影响了地方法院。
仍是上文谈到的招商银行股份有限公司嘉兴南湖支行诉许余征、张宏云金融借贷合同纠纷案，一审判决做出后，许余征、张宏云不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，2021年嘉兴市中级法院受理此案，并于8月作出二审判决，针对许余征、张宏云是否应当承担还款义务这一问题，嘉兴市中级人民法院的态度和最高院高度相似：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。许余征与永欣公司间的商品房买卖合同履行过程中，永欣公司因进入破产清算程序而无法向许余征交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许余征、张宏云据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据前述规定，永欣公司应承担剩余贷款的还款责任。个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系招行南湖支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许余征、张宏云的责任，该条款对许余征、张宏云不具有拘束力。故招行南湖支行提出的由许余征、张宏云归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。
当然，我国不是判例法国家，各地法院针对此问题也不会只凭最高法的判决就闭眼断案，更多的还要根据现实情况，比如针对《商品房预售合同》解除后，《借款合同》的目的是否实现；《借款合同》中约定的《预售合同》解除后《借款合同》应该继续履行，该条款是否属于格式条款等，最高院和地方法院在判决中就有不同的看法。不过，最高院的判决或多或少给我们提供了一个窗口，在大致案情差不多时，能够让我们知道法官的大致倾向是什么。
