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法院审理

   法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，乙公司逾期未付租赁费构成根本违约，应当承担违约责任，但甲公司主张的违约金计算方式过分高于因乙公司违约造成的实际损失，法院根据乙公司违约给甲公司所造成的损失（主要为资金占用期间的损失）、合同的履行情况、乙公司的过错程度等因素，遵循公平原则和诚信原则，酌定违约金以所欠租赁费140万元为基数、自违约之日起至实际偿清之日止按照同期LPR四倍计算。对于甲公司的利息主张，因双方已经明确约定违约金计算方式，且违约金已经覆盖甲公司损失，甲公司再主张利息系重复主张，故法院对该利息主张不予支持。遂判决乙公司支付甲公司租赁费140万元及相应违约金。

法官说法       

  违约金的核心功能是填补损失而非重复获利，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条确立的违约金原则是“以补偿为主、惩罚为辅”。本案约定欠付租赁费的20%作为违约金，本质是对逾期付款导致资金占用损失的预估赔偿，甲公司主张的利息实质仍是资金被占用的对价。若同时支持二者，相当于让债权人就同一损失获得双重赔偿，既违反了“填平原则”，也违背了公平诚信的商事交易精神。

基本案情 

   某服饰公司与魏某签订联营合同，约定魏某以涉案店铺使用权作为联营投入，某服饰公司向魏某支付联营利润。后因与某服饰公司就租金与租期问题未能达成一致意见，魏某将店内的物品运至其他地方，强行收回了店铺的使用权，并于当日将该店铺出租给了他人。某服饰公司起诉请求判令魏某返还强行搬走的物品，赔偿店铺租金、服装贬值、装修等损失。魏某提起反诉，请求判令某服饰公司向魏某支付清场搬迁费、仓储费、工商管理费、公证邮递费、房屋装修损失费、联营利润等损失。一审法院判决魏某将搬走的所有物品交还某服饰公司，赔偿店铺租金、服装贬值、装修等损失；某服饰公司支付魏某工商管理费。二审法院判决撤销了魏某赔偿店铺租金、服装贬值、装修等损失的判项。再审判决撤销一审、二审判决，对魏某赔偿损失数额予以调整。

法官说法

   支付租金是承租人在租赁合同项下的主要合同义务，同时也是出租人在租赁合同项下的主要权利。司法实践中，出租人因承租人未按时支付租金而强行锁门、断水断电的情形时有发生，导致双方当事人产生该期间租金应否支付、承租人损失如何负担等新的争议问题，出租人在诉讼过程中常以其实施的是自助行为为由提出抗辩。对此，应当区分不同情形加以分析。

   在合同中未作明确约定的情况下，上述行为不属于自助行为。理由如下：自助行为，是指权利人为保护自己的权利，在情势紧迫而又不能及时请求国家机关予以救助的情形下，对他人的财产或人身施加扣押、约束或其他措施，而为法律或社会公德所认可的行为。自助行为的性质属于私力救济的范畴，对于弥补公力救济的不足有着积极的作用。根据《民法典》第1177条的规定，构成自助行为须具备以下条件：一是须有不法侵害状态存在；二是须为保护自己的合法权利；三是须情况紧迫而来不及请求有关国家机关的援助；四是不得超过必要限度；五是须为法律或公序良俗许可。通常情况下，承租人未支付租金通常损害的是出租人的收益权，不具有现实的紧迫性，强行锁门、断水断电将直接导致承租人无法实现合同目的，造成的损失可能远远大于出租人的租金损失，超出了自助行为的合理限度，同时也侵害了承租人的合同权益。对于承租人欠付租金的行为，出租人可以通过追究违约责任的方式催促其及时履行义务。达到约定或法定解除合同的条件时，可以通过行使合同解除权进行权利救济。

   合同中约定承租人欠付租金时，出租人可以强行锁门、断水断电的，该约定原则上对双方具有约束力。但是，约定的行为方式或出租人采取的具体措施明显超出必要限度，即给承租人造成的损失明显大于其欠付的租金数额、比例及过错程度的，应当予以否定。例如，出租人在采取上述措施后对租赁物闲置不予理睬，未及时行使合同解除权，无权向承租人主张超过合理期限的租金。造成承租人损失的，还应承担相应的赔偿责任。