程小菲律师成功代理一起二手房买卖合同中卖房人违约且反告买房人 违约要求解除合同并赔偿损失案，切实维护了买房人的合法权益
程小菲律师成功代理一起二手房买卖合同中卖房人违约且反告买房人违约要求解除合同并赔偿损失案，切实维护了买房人的合法权益
基本案情
2018年9月9日，原告张某（甲方、卖方）、被告郑某（乙方、买方）、郑州某房地产经纪有限公司（丙方、居间方）及河南某房地产营销策划有限公司第二十二分公司（丁方、信息咨询门店）签订了《房屋买卖居间合同》一份，主要约定∶甲方拥有位于郑州市中原区华山路房屋一套; 合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金2万元; 甲方的房屋所有权证原件交由丙方保管，房款付款方式为按揭贷款∶甲、乙双方同意自本合同签订之日起20个工作日提供合格有效的贷款材料通过商业贷款办理按揭手续，并同意自乙方贷款审批通过之日起的20个工作日内共同到该房屋所在地的房屋登记部门办理网签、资金监管，产权过户手续当日乙方向甲方支付首付款44万元，余款102万元，通过银行支付给甲方;协议各方均同意，过户当日定金冲抵房款并转为物业交割保证金，暂由丙方保管; 甲方同意在收到全部房款10日内，通知乙方办理房屋交接手续;甲、乙双方任一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约; 如甲方违约，须双倍返还乙方定金，如乙方违约，则其定金赔偿给甲方。合同签订当日，原告出具收条，收到被告定金1万元，次日原告出具收条，收到被告定金1万元。2018年10月11日，被告向广发银行提交了个人住房/商用房按揭贷款申请表，申请住房按揭贷款102万元，贷款支付对象为张某。2018年10月17日广发银行关于被告贷款的批复显示∶支付方式为受托支付，支付范围、对象为张某，出款环节为办妥正式抵押权登记。
后双方因为资金监管及网签发生争议，原告张某向法院提起诉讼，诉求郑某霞支付违约金并解除合同。被告郑某委托我所程小菲律师代理其参与庭审维护自身合法权益。
律师观点及代理意见
本案的关键是原、被告双方到底有没有违约？是谁违约？
程小菲律师认为，第一，合同纠纷的根本是合同，合同载明了各主体对合同履行的权利义务；第二，合同主体的实际履行情况，是否对合同约定进行了变更。鉴于此，律师严格审查案涉合同条款，向当事人询问实际履行情况后发现，造成合同不能履行的原因并不是郑某的主观故意，而且原告张某也存在违约行为。我所程小菲律师判断该案应定性为双方通过自身行为表达了不再履行合同义务的意思表示，不能追究被告郑某的违约责任，且原告应当返还被告郑某已支付的定金。
审判结果
经法院审理，最终采纳了我所程小菲律师的代理意见，法院判决确认合同解除，原告张某返还被告郑某定金。
经典意义
合同在履行过程中先履行抗辩权、不安抗辩权的行使和客观情况的变化对合同履行的影响，这些因素是判断合同主体是否违约和合同履行及解除合同的重要因素。发现并整理关键事实是法律正确运用的基础，能使当事人的合法权益最终得以实现。
